Průvodce prodejem nemovitosti: Krok za krokem s Josef Hutera Real Estate

Prodej nemovitosti může být velmi stresující proces, ale pokud postupujete správným způsobem, může to být relativně snadný proces. Zde je několik kroků, které můžete podniknout, abyste zajistili úspěšný prodej vaší nemovitosti:

 1. Definujte co prodáváte

Je důležité si jasně stanovit, co vlastně prodáváte. Jedná se o byt, dům, pozemek, nebo jinou nemovitost? Definice vašeho produktu je klíčová pro úspěšný prodej. Možná to bude pro mnoho prodávajících samozřejmé, ale bohužel ne všichni to zvládají a způsobují si tak zbytečné problémy.

Pokud prodáváte byt, prodáváte nejen samotný byt, ale i spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku. Nicméně to nemusí vždy platit. Stále existuje mnoho bytových domů, které se nacházejí na pozemcích jiných vlastníků. Pokud je pozemek vlastněn třetí osobou a není vlastněn alespoň obcí nebo státem, banky nebudou ochotny poskytnout kupujícímu úvěr a prodej bytu tak může být problematický. V důsledku toho se může prodat za nižší cenu a být na trhu déle.

Okolo vašeho bytu mohou být i další pozemky, na kterých můžete mít spoluvlastnický podíl a tyto podíly je třeba zahrnout do prodeje. Někdy se stává, že prodávající zapomenou na prodej některých pozemků.

Pokud vlastníte parkovací stání, pravděpodobně nevlastníte samotné stání, ale pouze máte výhradní užívání na spoluvlastnickém podílu, který vlastní všichni obyvatelé domu.

• Jak je to s vybavením?

Přesně určete, jaké vybavení a inventář bude součástí prodeje bytu, abyste se vyhnuli případným sporům.

Bohužel se stává, že prodávající slíbí kupujícímu, co všechno v bytě nechá, jen aby co nejdříve prodal byt a později lituje svých slibů a snaží se z nich vyvléknout. Tyto spory často končí u soudu.

Pokud chcete nechat nějaký inventář v bytě jako součást kupní ceny, vždy je nutné ho přesně specifikovat a přiložit jako přílohu k rezervační nebo kupní smlouvě. Alternativně můžete sepisovat samostatnou kupní smlouvu na prodej movitého vybavení, která je vázána na prodej bytu.

 2. Určete správnou cenu

Stanovení správné prodejní ceny je důležité pro rychlý a efektivní prodej. Pokud tuto cenu přestřelíte, bude prodej trvat neúměrně dlouho a váš byt se stane nežádoucím ležákem. Na druhou stranu, pokud ji podceníte, prodáte rychle, ale za méně peněz. Důležité je, aby cena odpovídala skutečnému tržnímu hodnocení vašeho bytu.

 3. S realitkou nebo bez realitky

Rozhodování o prodeji nemovitosti se neobejde bez otázky, zda ji prodávat sami či se obrátit na realitní kancelář. Každá z těchto možností nese své klady a zápory, a proto je nutné zvážit, co je pro vás tou správnou volbou. Pokud chcete být se svým prodejem nezávislí a ušetřit na provizi, může se vám zamlouvat prodej bez realitky. Pro detailní srovnání výhod a nevýhod této metody pro vás připravujeme článek "Prodej nemovitosti bez realitky".

• Prodej s realitní kanceláří 

Rozhodli jste se prodat svůj byt, ale nevíte, zda si zvolit prodej s realitkou či bez ní? Pokud se rozhodnete pro prodej s realitní kanceláří, rozhodněte se správně a vyberte si kvalitní a renomovanou kancelář s prověřenými makléři. Špatný makléř v dobré kanceláři vám může přinést stejně mnoho starostí jako špatná kancelář s pracovitým makléřem.

Nechte vše na nás! Naši makléři jsou pečlivě prověřeni a jsou zárukou kvalitního a profesionálního přístupu. Prodej s naší kanceláří je tedy zaručeně bezstarostný a efektivní. Pokud se rozhodnete pro naše služby, nemusíte už nic řešit, postaráme se o vše. Seznamte se s našimi makléři a uvidíte, že vaše spokojenost je naší prioritou. Podrobné informace o výhodách a nevýhodách prodeje s realitkou připravujeme v článku "Jak si vybrat realitní kancelář" a "Jak si vybrat realitního makléře".

• Prodej bez realitky

Chcete-li se vydat cestou prodeje nemovitosti bez realitní kanceláře, máte před sebou určitá rozhodnutí a úkoly. Následující části jsou přesně pro ty z vás, kteří si troufnou na tuto výzvu a chtějí prodat svůj byt samostatně.

3. Daň z příjmu

Před prodejem vaší nemovitosti byste měli zjistit, zda jste povinni zaplatit daň z příjmu. Nechť vám neunikne daňová povinnost, která by vám mohla zkomplikovat prodej a ztratit vám potenciálního kupce. Často se stává, že lidé nabízejí svou nemovitost několik měsíců, najdou kupce a až poté se dozví, že budou muset platit daň z příjmu ve výši až 15 % ze zisku, což jim zhatí plány na prodej. Proto pro vás připravujeme článek "Jaká je daň z příjmu při prodeji nemovitosti", který vám poskytne užitečné informace a rady, jak se vyhnout daňovým pastem. 

Pokud prodáváte nemovitost získanou z dědictví, ještě více se vám vyplatí být obezřetní. Existuje několik chytáků, které mohou při placení daně z příjmu z dědictví potkat, a proto chystáme článek "Jaká je daň z příjmu při prodeji nemovitosti z dědictví".

 4. Dodržujte zákonné požadavky

prodávající má řadu zákonných povinností, jako je například poskytnutí technické zprávy k nemovitosti, zajištění bezpečnostních opatření, zajištění přístupu k nemovitosti a další. Je důležité tyto povinnosti splnit před prodejem.

 5. Specifika prodeje s hypotékou

Prodej nemovitosti s hypotékou je dnes stále běžnější. Nicméně, tento typ transakce se liší od prodeje bez hypotéky a má svá specifika, na která je třeba si dát pozor.

Než začnete nabízet svou nemovitost k prodeji, je klíčové se poradit s vaší bankou ohledně specifického postupu pro ukončení hypotéky. Doplacení úvěru můžete provést z vlastních zdrojů nebo z peněz kupujícího, avšak veškeré kroky je nutné pečlivě naplánovat a uspořádat.

Připravujeme pro vás článek "Jak prodat nemovitost s hypotékou" kde najdete ucelený návod, jak postupovat, na co si dát pozor a jak se vyhnout nežádoucím situacím.

 6. Zpráva o technickém stavu nemovitosti

Technická zpráva představuje klíčový nástroj k posouzení technického stavu nemovitosti. V dnešní době je stále více kupujících informovaných a náročných, proto je důležité před prodejem nemovitosti zajistit kvalitní technickou zprávu, která odhalí případné skryté vady a tím minimalizuje rizika pro obě strany.

Bohužel, mnoho prodávajících si nedává tu práci a snaží se skrýt vady, což je pro něj samotného na škodu. Proto doporučujeme prodávajícím, aby byli upřímní a poskytli kupujícím kvalitní technickou zprávu, která bude objektivně posuzovat stav nemovitosti. Tím nejenže získají důvěru kupujícího, ale také minimalizují riziko pozdějších nákladů a potíží.

7. Odpovědnost prodávajícího za skryté vady

Prodávající je odpovědný za skryté vady po dobu 5 let od prodeje nemovitosti. Viz § 2129, odst. 2 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.

Pokud si necháte zpracovat technickou zprávu, může to mít pro vás velmi neblahé následky. Pokud totiž kupující v průběhu pěti let od nabytí nemovitosti objeví skryté vady, hrozí vám nároky podle § 2106 občanského zákoníku:

• Kupující může požadovat odstranění skryté vady opravou
• Kupující může požadovat přiměřenou slevu
• Kupující může odstoupit od kupní smlouvy

Pokud prodávající zatají skryté vady, o kterých věděl nebo musel vědět, tak může kupující uplatit nárok na vadné plnění i po pěti letech, viz § 2129 odst. 2 občanského zákoníku.

Co kdybychom vám řekli, že se dá vyhnout nekonečným právním sporům a vytrhnout se z pasti skrytých vad? S technickou zprávou k vaší nemovitosti, kupující ví, co kupuje, a vy víte, co prodáváte. Bez zbytečných komplikací a nejistot. Bez technické zprávy se totiž můžete ocitnout v pasti sporů a následných ztrát. Jakmile kupující objeví skryté vady, může od kupní smlouvy odstoupit, a vy se ocitnete s nemovitostí, kterou nikdo nechce koupit. Proto neváhejte a zajistěte si klidné prodejní prostředí s technickou zprávou. Více informací o odpovědnosti prodávajícího za vady při prodeji nemovitosti připravujeme v našem článku "Jaká je odpovědnost prodávajícího za vady při prodeji nemovitosti".

 8. Zákonné povinnosti

Prodávající musí být obeznámen s různými zákony a právními požadavky týkajícími se prodeje nemovitosti. Mezi tyto zákony patří například zákon o katastru nemovitostí, zákon o stavebním řádu, zákon o ochraně spotřebitele a další. Prodávající musí být schopen dodržet všechny zákonné povinnosti v rámci prodeje a zajistit, aby celý proces proběhl legálně.

 9. Jak připravit nemovitost na prodej

Ukázat váš byt v co nejlepším světle je klíčem k jeho úspěšnému prodeji. Bohužel mnoho prodávajících podceňuje význam předprodejní přípravy a myslí si, že je zbytečná a jen zbytečně prodražuje prodej. Nic však nemůže být dále od pravdy. Pokud chcete prodat váš byt za co nejlepší cenu a co nejrychleji, musíte být ochotni vynaložit nějaké úsilí a peníze na jeho přípravu. Každá drobná úprava a vylepšení mohou v konečném důsledku přinést velký rozdíl. Pokud příprava bytu na prodej bude provedena správně, může vám to přinést významné finanční výhody a pomoci vám prodat byt rychle a efektivně.

• Při prodeji bytu platí stejná pravidla jako při návštěvě obchodu. 

Lidi lákají hezké vzhledy, sympatický personál, příjemná hudba a vonné vůně. Instinktivně sáhnou po krásně vypadajících produktech s nápadnými popisy.

Ale co když si zájemci o koupi bytu nedokážou představit jeho potenciál? To se často stává u prázdných nebo přeplněných bytů před rekonstrukcí nebo ve výstavbě. Navíc někteří zájemci trpí poruchou vizuální představivosti zvanou Afantasia.

• Porucha vizuální představivosti - Afanasia

Afantasia je neurologický stav charakterizovaný absencí schopnosti mentální vizualizace, tedy schopnosti představit si mentální obraz předmětu, osoby, místa nebo události. Osoby s afantasií si nemohou představit žádný obraz v mysli, nejsou schopni si pamatovat vizuální podobu věcí nebo lidí, ani si představit prostor a umístění předmětů v něm. Tento stav byl poprvé popsán v roce 1880 francouzským psychologem Francisem Galtonem.

• Autobazary to dávno pochopily

pokud auto pečlivě vyčistí, naleští a navoní, prodají ho rychleji a za vyšší cenu. Prodej bytu funguje stejně. Předprodejní příprava je totiž marketing, který prodává.

Někteří mohou namítnout, že je marketing neovlivňuje. Avšak dobrý marketing nás ovlivňuje všichni na podvědomé úrovni. Při nákupu rozhodují emoce a prodej bytu je emoční záležitost. Proto se zájemci často zamilují do bytu a pak hledají racionální důvody, proč si ho koupit.

Abychom pomohli zájemcům vidět potenciál bytu, i ten skrytý, snažíme se ho představit v co nejlepším světle. Využíváme k tomu techniky jako je homestaging, 3D vizualizace nebo virtuální prohlídky. 

Takže pamatujte, dobře zpracovaný marketing vás může rychle a úspěšně dovést ke splnění vašich prodejních cílů.

Homestaging a profesionální foto prezentace

Zapomeňte na nudné a obyčejné prezentace bytů na prodej. Homestaging je tím pravým způsobem, jak byt prezentovat v nejlepším světle a zaujmout zájemce. Tato předprodejní příprava nejenže vylepší vzhled bytu, ale také mu dodá osobitost a charakter, který zaujme každého.

Ale to není vše. Profesionální fotodokumentace provedená zručným fotografem je klíčovým krokem při propagaci bytu. Dokumentace zahrnuje každý detail homestagingu, aby se výsledná prezentace stala skutečně neodolatelnou. Výsledkem je dokonalá kombinace homestagingu a profi prezentace, která zajistí, že váš byt bude vynikat a bude snadno prodán.

3D vizualizace interiéru

Ukázat byt v nejlepším světle a představit jeho potenciál může být velkou výzvou, zvláště pro zájemce s omezenou vizuální představivostí. V takových situacích přichází na řadu 3D vizualizace, která dokáže zhmotnit byt tak, aby se zájemci dokázali ponořit do jeho prostor a vnímat ho jako reálný objekt.

Tato moderní technologie je obzvláště užitečná u bytů, které ještě nebyly rekonstruovány, jsou prázdné nebo stále ve výstavbě. Ať už je byt plný nábytku nebo naprosto prázdný, 3D vizualizace dokáže zachytit jeho potenciál a ukázat ho v nejlepším světle.

Virtuální prohlídky interiéru Matterport

Virtuální prohlídky jsou jako kouzelná brána, která zprostředkovává dokonalý zážitek z prohlídky bytu, bez ohledu na to, kde se nacházíte. Tyto prohlídky jsou zejména u složitých a členitých bytů nezbytné, protože zpřístupňují dosud skryté a obtížně přístupné úhly, které by zájemci jinak nemohli vidět. Navíc virtuální prohlídky umožňují kupujícím rozhodování na dálku, což je obzvláště užitečné v dnešní době, kdy je často obtížné se sejít osobně.

Kvalitní videoprohlídka 

Video prezentace jsou skvělým prostředkem pro propagaci bytu na sociálních sítích, jako je Facebook nebo YouTube. Tento moderní marketingový nástroj vám umožní oslovit široké spektrum potenciálních kupujících s přijatelným rozpočtem na inzerci. Zaujmete je nejen profesionální prezentací bytu, ale také poutavými vizuálními efekty, které podtrhnou výhody bydlení v nabízeném bytě.

 10. Jak stanovit prodejní strategii

Prodejní strategie může být klíčovým faktorem pro úspěšnost prodeje vašeho bytu. Proto vám rád přiblížím několik důležitých strategií, o kterých byste měli mít větší povědomí.

• Strategie postupného snižování ceny

Pokud se snažíte prodat nemovitost za co nejvyšší cenu, strategie postupného snižování ceny může být váš intuitivní výběr. Nicméně, tato taktika není vždy nejlepší a může se vám vymstít. Zvažte tedy pečlivě, kdy je vhodné ji použít. Připravujeme článek "Postupné snižování ceny není vždy dobrá prodejní strategie" kde najdete důležité informace o tom, jak tato strategie může ovlivnit úspěšnost prodeje.

• Prodej obálkovou metodou

Pokud hledáte originální a účinnou strategii prodeje svého bytu, možná byste měli zvážit obálkovou metodu. Tento způsob aukce umožňuje soutěžit o váš byt a nabídnout nejlepší možnou cenu.

Organizace této metody však vyžaduje pečlivé plánování a řádnou koordinaci s potenciálními kupujícími. Zájemci předkládají své nabídky v obálkách, které jsou následně vyhodnoceny a vybrána ta nejvýhodnější pro vás.

Tento způsob prodeje bytu se stává stále populárnější a nahrazuje tradiční aukční metody. Například my používáme elektronický aukční systémy, ten nám nahrazují obálky a usnadňuje tak celý proces.

Obálková metoda je oblíbená zejména u obcí a družstev, kteří využívají tuto transparentní strategii pro prodej a pronájem svého majetku. Je to také skvělá volba pro prodej vašeho bytu, který by mohl být atraktivní pro více zájemců.

Aukce organizované formou obálkové metody jsou úspěšné od roku 2012 a díky transparentnosti snižují riziko korupce. Pokud vás zajímají výhody a nevýhody této strategie, připravujeme na toto téma článek s podrobným popisem.

• Den otevřených dveří

Přijďte se podívat na náš byt a to bez jakýchkoli omezení! Den otevřených dveří je nejlepší způsob, jak lidem usnadnit cestu k nám. Čím méně překážek jim postavíme, tím větší bude jejich ochota nás navštívit.

Nemusíte s námi nic plánovat dopředu ani rezervovat si termín. Stačí, když přijdete spontánně a uvidíte náš byt. Tato přístupnost odstraňuje pocit závazku, který může některé lidi zdržovat.

Je pravda, že tato strategie může přilákat i lidi, kteří nemají v úmyslu nákup provést, ale nevadí nám to. Naopak, je to skvělá příležitost pro ty, kteří stále zvažují, jestli chtějí investovat do nemovitosti. Nezávazný den otevřených dveří je perfektní příležitostí, jak se podívat a poznat naši nemovitost.

A to nejen pro rekreační objekty nebo investiční byty, ale i pro větší rodinné domy. Často se stává, že lidé nakupují spontánně, když narazí na něco, co je zaujme. Možná jste to zažili i vy, jako náš klient, když se zamiloval do apartmánu ve španělsku. Tak proč si nepřijít prohlédnout náš byt a uvidíte, co vás zaujme!

• Strategie odložených prohlídek

Za pomoci strategie odložených prohlídek můžete dosáhnout opravdových prodejních úspěchů. Tato inovativní metoda se zakládá na jednoduchém triku - v inzerci totiž uvádíte, že prohlídky nemovitosti budou k dispozici až v určitém časovém horizontu.

Tedy nejprve uveřejníte reklamu a teprve o několik dní později umožníte návštěvníkům prohlédnout si vaši nemovitost. Tato taktika nejenže snižuje tlak na vás jako prodávajícího, ale také zvyšuje zájem o prohlídky. Lidé totiž budou mít dostatek času si naplánovat svůj den a být připraveni na prohlídku.

Jakmile se vaše reklama dostane na trh, budou zájemci netrpělivě očekávat den, kdy konečně budou moci spatřit vaši nemovitost. Tato metoda zvyšuje zájem o prohlídky a tím pádem i šance na rychlejší a výhodnější prodej. Pamatujte si, že trpělivost je ctnost - a strategie odložených prohlídek vám jí může přinést víc než dost.

11. Jak propagovat nemovitost

Propagace není jen jednou z aktivit při prodeji nemovitostí, je to nejdůležitější krok k úspěšnému prodeji. Bohužel mnoho prodávajících podceňuje její význam a snaží se ušetřit na ní. Pravda je ale taková, že bez kvalitní propagace se neobejdete, pokud chcete na prodeji vydělat co nejvíce.

I když se může zdát, že i se špatnou propagací se dá nemovitost prodat, tak ne vždy to tak bývá. Nasazení nízké ceny sice může přilákat nějaké zájemce, ale kvalitní propagace osloví mnohem více lidí a zvýší tak šanci na výhodnější prodej.

Samoprodejci, kteří se snaží ušetřit na provizi realitní kanceláře, často prodělají tím, že prodají nemovitost za méně peněz, než by mohli. Dobrý realitní makléř by vám měl pomoci získat co nejvíce peněz za vaši nemovitost, ne naopak.

Propagace není jen o inzerování na jednom nebo dvou realitních serverech a prodejní plachtě na domě. Je o tom, jak oslovit co nejvíce lidí a zvýšit tak šanci na úspěšný prodej. Kvalitní realitní kanceláře jsou vlastně reklamní agentury, které vám pomohou lépe zapropagovat vaši nemovitost a získat co nejvíce zájemců.

Klíčovou službou dobrých realitních kanceláří je schopnost lépe propagovat nemovitost a oslovit více lidí, než byste dokázali sami. Pasivní přístup k propagaci většinou neuspěje, proto je třeba být při ní proaktivní a zaměřit se na více prodejních kanálů.

Propagovat nemovitost můžete různými způsoby, ale klíčové je oslovit co nejvíce lidí. Pro více informací se můžete obrátit na nás, my vám pomůžeme získat co nejvíce zájemců a dosáhnout výhodného prodeje.

• Propagace na realitních serverech

Inzerce na realitních serverech je dnes nezbytností při prodeji nemovitostí. Nicméně, ne všechny portály jsou stejně účinné. Vyberte si pečlivě ty nejnavštěvovanější a zvažte, zda není vhodné inzerovat i na menších specializovaných portálech.

Samotná inzerce však nestačí. Některé realitní portály nabízejí za příplatek možnost zvýraznění nabídky. Využijte tohoto nástroje a získejte větší pozornost potenciálních zájemců. Nezapomeňte, že bez adekvátní propagace se váš inzerát snadno ztratí v záplavě dalších a ztratí na pozornosti. Ujistěte se, že bude vždy viditelný na předních pozicích.

• Propagace na sociálních sítích

Sociální sítě jsou v dnešní době nenahraditelným nástrojem pro úspěšnou propagaci. Zveřejnění inzerátu na Facebooku nebo jiné populární sociální síti může být skvělým způsobem, jak získat pozornost potenciálních zákazníků. Existuje mnoho triků a strategií, jak efektivně propagovat nemovitost na sociálních sítích a získat více zájemců. Pokud chcete vědět, jak to dokázat, připravujeme na toto téma samostatný článek o tom, jak prodat nemovitost na Facebooku a využít jeho potenciál k naplnění vašich prodejních cílů.

• Reklamní poutače - plachty

Využijte sílu vašeho domu na frekventované ulici a zaznamenávejte zájem zvědavých kolemjdoucích! Uvědomte si, že každý, kdo prochází kolem vašeho bytu, může být potenciálním zákazníkem. Takže, proč nevystavit plachtu s lákavou nabídkou k prodeji? Ať už jste v klidném a odlehlém prostředí, nebo na vrcholku mrakodrapu, tato metoda osloví vaše sousedy a může vést k úspěšnému prodeji. Zatímco efekt plachet v porovnání s jinými marketingovými kanály není tak výrazný, vzhledem k nízké nákladové stránce této metody, stojí to určitě za zvážení.

• Lokální propagace

Zapomeňte na obecné propagování, cíleně oslovte lidi z okolí vaší nemovitosti. Rozesílání pozvánek na den otevřených dveří v sousedství může být tím nejefektivnějším způsobem, jak prodat vaši nemovitost. Kdo by mohl být lepším zákazníkem než sousedi, kteří znají lokalitu jako své boty a mají k ní silný citový vztah? Ti vám mohou nabídnout nejen vyšší cenu, ale také potenciální kupce v budoucnu, kteří se do sousedství chtějí nastěhovat. Využijte svého okolí a prodejte svou nemovitost tam, kde je to nejefektivnější!

Online marketing se stává klíčovým faktorem při prodeji nemovitostí v dnešní digitální éře. Využití inzertních platforem jako Google Ads a Sklik.cz (od Seznam.cz) umožňuje vytvoření cíleného inzerátu a propagaci vaší nemovitosti přímo mezi těmi, kteří ji hledají. Tyto nástroje jsou zvláště účinné pro pokročilé uživatele online marketingu. Avšak, pokud nejste obeznámeni s online marketingem, může to být pro vás obtížné.

• Spolupráce s realitními makléři

Přivítejte realitní makléře s otevřenými dveřmi a uvidíte, jak se vám otevřou nové příležitosti. Někteří prodávající se bojí makléřů a raději se brání, ale to je škoda, protože mezi makléři jsou opravdoví odborníci, kteří jsou schopni najít vhodnou nemovitost a přinést vám přidanou hodnotu.

Ti nejlepší realitní makléři jsou často najímáni úspěšnými a zaneprázdněnými lidmi, jako jsou podnikatelé, umělci, bankéři, manažeři, právníci nebo cizinci, kteří se v Česku ještě neorientovali. Dokonce i lidé, kteří si netroufnou koupit nemovitost sami, najímají makléře, aby se vyhnuli riziku chybného rozhodnutí při nákupu. Pokud však budete odmítat všechny makléře, můžete ztratit zajímavé klienty.

Nenechte se odradit pár negativními zkušenostmi s nekvalitními makléři, protože dobří makléři jsou velkou pomocí při prodeji nemovitosti a mohou přilákat zajímavé klienty. Pokud si najdete kvalitního makléře, může vám pomoci získat lepší nabídky a prodat vaši nemovitost rychleji a efektivněji. Tak proč neotevřít dveře makléřům a uvidět, co pro vás mohou udělat?

• Ostatní způsoby propagace

Závěrem, k propagací lze využít také inzertní časopisy, letáky s nabídkami bytů v tisku a mnoho dalšího. Možností je nespočet, avšak ne všechny jsou stejně účinné. Vybral jsem pro vás jen ty nejefektivnější kanály, abyste dosáhli co největšího úspěchu.

12. Neprodáváte jen nemovitost, prodáváte i sebe

Někdy prodávající zapomínají, že vlastně neprodávají jen svůj byt. Prodávají také sami sebe a to může být dokonce důležitější, než si kdy dokázali představit.

Prodávající, kteří nedokážou zacházet s kupujícími s respektem a ochotou, se zbavují svých potenciálních zákazníků mnohem rychleji, než by si mohli přát.

Někteří prodávající se omylem domnívají, že jejich byt je jedinečný a že v prodeji jde pouze o samotnou nemovitost. Ano, každý byt je v určitém smyslu originální, nicméně na trhu existuje spousta dalších unikátních bytů.

Byty jsou v podstatě zbožím, jako cokoli jiného. Prodávající jsou prodejci a spolu s dalšími prodejci na trhu soutěží o kupující. Proto je chování prodávajícího naprosto klíčové pro úspěšný prodej.

• Nedůvěryhodný prodávající

Kupující se často dostanou do úzkých při setkání s nedůvěryhodnými prodávajícími. Nákup nemovitosti je pro ně již tak náročnou záležitostí, zvláště vzhledem k vysokým finančním nárokům a časové náročnosti. Proto si nemohou dovolit riskovat a nechtějí být zklamáni. Při vybírání svého nového domova nechtějí procházet nepříjemnými zkušenostmi, jako je zjištění, že prodávající změnil svůj názor, uvádí různé důvody prodeje, byl přistižen při lži nebo se chová jako podivín s duševní poruchou. Takové zjištění může způsobit další stres a potíže, jako například platby hypoték, odhady nemovitostí a najímání právníků a inspektorů nemovitostí.

Prodávající ztrácí důvěryhodnost v mnoha situacích. Například když mění názory, uvádí rozdílné důvody pro prodej, nebo když byl přistižen při lhaní. Také když se choval podivně, když měl doma nepořádek, hádal se s manželem/kou nebo příliš tlačil na rychlé uzavření transakce. Nedůvěryhodnost prodávajícího může kupujícího odradit a způsobit, že se snaží až přehnaně chránit a každý krok konzultovat se svým právníkem. To vede k neustálému prověřování, komplikovaným ochranným konstrukcím a celkovému prodloužení obchodu, což může být velmi frustrující pro obě strany. I když smluvní pokuty jsou dobrým základem pro obchod, nejsou stoprocentní zárukou úspěchu, ne každý se chce soudit o smluvní pokutu a dokazovat před soudem, že je v právu.

• Neochotný prodávající

Nemovitost byste měli prodávat svépomocí jen, pokud vás baví kontakt s lidmi. Bohužel nemovitosti prodávají svépomocí i ti, co vztah k lidem nemají a naopak je komunikace s lidmi obtěžuje. Neochota je velký problém naší společnosti a bohužel se to netýká jen realit. 

Nepochopili to i někteří makléři, číšníci, prodavači v obchodech a v dalších službách. Není tedy překvapením, že s tím mají problém i někteří samoprodávající majitelé. 

Někteří prodávající jsou nepříjemní už při prvním telefonátu, a to některé zájemce dokáže odradit či zkomplikovat prodej. 

Kupující se mnohem častěji po skončení transakce domáhají slev z vadného plnění od prodávajících, kteří se chovají neomaleně než od těch, kteří se chovají slušně. 

 Klíč k bezproblémovému obchodu je v důvěryhodnosti a slušnosti všech účastníků. Tam, kde je důvěra, tam častěji probíhá obchod hladce a bezproblémově.

13. Udržujte si mentální odolnost

Mentální odolnost je významným aspektem, který si mnozí samo prodávající majitelé na počátku prodeje příliš neuvědomují. Avšak realita je krutá a makléři často musí uskutečnit desítky, ba dokonce stovky telefonátů, než se podaří prodat jediný byt. Tato náročná činnost může být pro člověka bez předchozích zkušeností s prodejem překážkou, kterou jen těžko překonává.

• Trpělivost růže přináší

Prodávání nemovitosti může být opravdovou zkouškou trpělivosti, zejména pokud se setkáváte s nezkušenými zájemci, kteří se nechtějí nebo nedokážou přečíst informace v inzerátu. Zdá se, že čím méně trpěliví jsou prodávající, tím více se stávají nevlídnými a impulzivními. Zájemci se poté opakovaně ptají na informace, které byly již jasně uvedeny v inzerátu, což může být frustrující a nezbytné odpovědi mohou být brány jako nepochopení.

Zkušení makléři vědí, že čtou-li zájemci o nemovitost mnoho inzerátů, snadno se mohou ztratit v informačním chaosu a mohou si tuto skutečnost neuvědomovat. Aby se ujistili, že zájemci mají o nemovitost základní informace, makléři často s nimi komunikují telefonicky předtím, než jim umožní prohlídku.

Někteří zájemci se však prohlídky úmyslně neobjeví, zatímco jiní vás kritizují jen proto, aby získali slevu. A pak jsou tu i ti, kteří jsou odhodláni krást. Proto se nebojte následovat základní tipy na zabezpečení vaší nemovitosti a ušetřete si tak stresové situace.

• Zájem o koupi ještě nic neznamená

Zájemci často slibují nákup, ale nakonec to nedopadne kvůli úvěru nebo nedostatku vlastních financí. Takové situace jsou pro makléře běžné, tak se na ně připravte. Navíc, nenechte se rozčílit, když vám hromada realitních makléřů a spekulantů nabízí své služby a tlačí na slevy.

• Prodej bytu vyžaduje trpělivost a vytrvalost
  

Po dlouhých týdnech a měsících strávených na prohlídkách, neustálých telefonátech a vysokých nákladech na inzerci se často dostáváme do situace, kdy nás už všechno štve. Pořádé kontrolování emailů a telefonátů nás drtí a naše podrážděnost roste, což může vést k neochotě jednat a snížit šance na úspěšný prodej.

Ti, kdo mají dennodenní zkušenosti s obchodováním nebo službami, jsou připraveni na samoprodej mnohem lépe a umí odolat podobným situacím. Ti, kteří se pokoušejí prodat sami, se však často po několika měsících vzdají kvůli únavě z neúspěšného úsilí.

Proto je únavu ze samoprodávání jedním z nejčastějších důvodů, proč se prodávající obrací na nás, aby jim pomohli s prodejem nemovitosti.

14. Organizujte své zájemce

Při prodeji nemovitosti může snadno nastat zmatek, pokud nebudete mít k dispozici efektivní systém organizace kontaktů se zájemci. Přehled o tom, s kým jste hovořili, kdo přišel na prohlídku a kdo má zájem, může být klíčový pro úspěšný prodej. Pokud ztratíte přehled, může se stát, že zmeškáte důležité kontakty a potenciální kupující se vám vyklouznou z rukou. Proto byste měli mít již před zahájením propagace pečlivě promyšlený systém třídění kontaktů se zájemci.

15. Jak organizovat prohlídky

Chcete mít úspěšný prodej své nemovitosti a přehled o všech zájemcích? Potřebujete systém, který vám pomůže v organizaci schůzek a vedení přehledu o průběhu prodeje. Vytvořte si proto v kalendáři detailní systém organizace schůzek, kde si u každého zájemce zaznamenáte nejen jméno, ale i telefonní číslo. Díky tomu budete mít okamžitý přehled o všech naplánovaných prohlídkách a budete schopni snadno a rychle přesunout nebo zrušit schůzky.

Nezapomeňte si v kalendáři zapisovat i výsledek každé prohlídky. Víte, kdo má o vaši nemovitost zájem a kdo ji nechce kupovat. Takto získáte cenné informace pro další kroky a nebudete ztrácet čas a energii s nevhodnými zájemci. Vytvoření jednoduchého systému v kalendáři vám ušetří čas a zbytečné starosti a pomůže vám dosáhnout úspěšného prodeje vaší nemovitosti.

• Prohlídka by měla být zážitkem, který zákazník nikdy nezapomene.
  

Prodávání bytu není pouze o ukázání prostor a interiéru, ačkoli to je důležitá součást práce realitních makléřů. Mnoho prodejců si myslí, že sami zajistí prohlídky a ušetří tak na provizi, ale to není úplně pravda. Hlavním úkolem průvodce je odhalit nákupní signály u potenciálních zákazníků a zjistit případné překážky bránící nákupu. Skvělí makléři však méně mluví a více se ptají, aby dokázali přetavit problémy v příležitosti. V dalším kroku si vysvětlíme jak.

• Zpětná vazba po prohlídce je klíčová.

Organizace a následná zpětná vazba jsou klíčovými faktory při prodeji nemovitosti. Často se setkáváme s prodejci, kteří se spoléhají na to, že vážní zájemci se sami ozvou. To je však chyba. Statistiky ukazují, že až 80 % potenciálních kupců se neozve, pokud nejsou kontaktováni zpětně.

Je důležité mít zájemce pečlivě roztříděné a několik dní po prohlídce se s nimi spojit a získat zpětnou vazbu. Tím získáte důležité informace o tom, co potenciální kupující oceňují a co naopak ne, a jakým způsobem by se dalo vážnému zájemci usnadnit rozhodování.

Jako majitel nemovitosti můžete mít určité nevýhody, protože lidé si mohou myslet, že potřebujete nutně prodat. To může snížit vaše vyjednávací schopnosti. Navíc lidé vám jako majiteli často ze slušnosti neřeknou negativní zpětnou vazbu. Makléři mají z tohoto pohledu výhodu, protože potenciálním kupcům nemají nic dlužni a mohou být přímí.

• Co udělá makléř jinak? 

Představte si, že jste prodávajícím a potenciální kupující vám řekne, že se nechystá koupit váš byt, protože se mu nelíbí koupelna. Co uděláte? Skvělý makléř se nebude jen usmívat a souhlasit s názorem kupujícího. Namísto toho se postará o to, aby byl problém řešen a aby zájemce dostal pomoc a nabídku na rekonstrukci od důvěryhodné stavební firmy. Toto je jen jeden příklad, jak dobrý makléř dokáže přetavit nezájem kupujícího v koupi.

Mnoho kupujících má potíže s rozhodnutím o nákupu. Podle jedné marketingové studie se téměř 50 % kupujících nedokáže samostatně rozhodnout o koupi nemovitosti. Strach z finanční zátěže, nejistoty ohledně kvality a ceny nemovitosti a další faktory často paralyzují kupujícího a brání mu v rozhodování. Proto je důležité mít u sebe odborníka, který dokáže poskytnout potřebné informace a pomoci s rozhodnutím. Aby však makléř mohl být tímto odborníkem, musí projevovat zájem o zákazníky, umět se s nimi komunikovat a být připraven nabídnout jim pomoc.

16. Jak vést jednání o prodeji

Při vyjednávání prodeje své nemovitosti je důležité mít na paměti, že vaše zájmy jako prodávajícího a zájmy kupujícího se mohou diametrálně lišit. Zatímco vy jako prodávající se snažíte získat co nejlepší cenu, kupující naopak hledá způsob, jak co nejvýhodněji nakoupit.

Například pokud se během jednání zmíníte o finančních problémech, nebo o potřebě peněz na jiné účely, kupující by mohl tuto informaci využít v jeho prospěch. Pokusí se dosáhnout slevy výměnou za rychlejší jednání. Proto byste se měli vyhnout vměšování osobních nebo finančních problémů do prodeje nemovitosti. Tím byste obchod neuspíšili, ale spíše zkomplikovali.

Pokud se s kupujícím dohodnete na prodeji nemovitosti, je důležité si stanovit podstatné náležitosti prodeje. Zahrnují například cenu nemovitosti, rezervační zálohu a způsob platby, seznam věcí, které v nemovitosti zůstanou, termín uzavření kupní smlouvy, zástavní smlouvy a věcná břemena, termín předání nemovitosti, způsob financování, způsob výplaty kupní ceny a smluvní pokutu za porušení sjednaných podmínek.

Teprve, když se na všech podstatných náležitostech shodnete, můžete pokračovat v obchodním jednání. Stanovte si termín uzavření rezervační smlouvy a složení rezervační zálohy a poté se již můžete radovat z úspěšného prodeje.

17. Význam smlouvy o rezervaci je zásadní 

Tato smlouva je klíčovým krokem ke zdárnému uzavření obchodu mezi prodávajícím a kupujícím. V této smlouvě se shrnují podstatné náležitosti realitní transakce, jak jsou popsány v předchozím bodě.

Nicméně, uzavření této smlouvy by nemělo být bráno jako záruka úspěšného dokončení obchodu. Měli byste mít na paměti, že až 5 až 10 % všech transakcí může selhat, přičemž v Alfě máme statisticky pouze 3 % neúspěšných případů. Tohle číslo je díky pečlivému prověřování potenciálních kupujících, kteří se o nemovitost zajímají. Pokud však nemáte zkušenosti s prodejem, je lepší počítat s až 10 % neúspěšností. To je zvláště důležité, pokud financujete nákup jiné nemovitosti nebo máte stanovený termín, kdy potřebujete získat peníze. Pokud by prodej selhal v sjednaném termínu, mohlo by to způsobit problémy.

Mezi nejčastější důvody neúspěchu obchodu patří to, že kupující nedostane hypotéku, protože neinformoval o svých finančních problémech, či je zatajil, nebo má větší závazky, než deklaroval. Někdy se kupující rozhodne od nákupu odstoupit z důvodu ztráty zaměstnání, rozvodu, nebo dojde k úmrtí v rodině.

Proto je důležité mít na paměti, že rezervační smlouva není zárukou úspěchu a musí být uzavřena s pečlivostí a profesionalitou. Přečtěte si také článek o významu rezervační smlouvy při nákupu a prodeji nemovitosti, abyste měli podrobnější přehled o této klíčové smlouvě.

• Rezervační záloha

Rezervační smlouva je základem úspěšného realitního obchodu. Měla by obsahovat nejen rezervační zálohu, ale i jasně definované sankce pro případ porušení závazků jedné ze smluvních stran. Tyto sankce jsou klíčové, pokud jste v časové tísni a potřebujete, aby prodej proběhl hladce a včas. Bez sankcí může kupující jednoduše od smlouvy odstoupit a vy tak přijdete o cenný čas. Nezapomínejte, že trh s nemovitostmi je konkurenční a kupující může kdykoliv najít jinou, lepší nabídku.

• Výhoda prostředníka

Kupující často váhají zaplatit rezervační poplatek přímo prodávajícímu, obávají se totiž, že by mohli přijít o peníze, kdyby obchod neskončil úspěšně. Proto je nejlepší využít úschovy u nestranného subjektu, jako například realitní kanceláře. Tyto kanceláře nejenže zajišťují úschovu rezervační zálohy, ale také připraví rezervační smlouvu, zodpoví veškeré otázky ohledně transakce, poskytnou expertní poradenství, a zajistí všechny potřebné papírování s prodejem související. Proto je výhodné využít těchto služeb a mít tak jistotu, že prodej nemovitosti proběhne bez problémů a včas.

18. Připravte si kupní smlouvu

Pokud jste již pečlivě připravili a uzavřeli rezervační smlouvu, není pochyb, že příprava kupní smlouvy je dalším klíčovým krokem na cestě k vašemu snu o vlastním bydlení. Nicméně, při této fázi byste se nikdy neměli snažit šetřit na nákladech tím, že byste si smlouvu připravili sami.

Je důležité si uvědomit, že příprava kupní smlouvy je komplexní proces, který by měl být svěřen pouze zkušenému právníkovi specializujícímu se na realitní právo. Snažit se tento krok uskutečnit sami nebo dokonce přenechat tuto práci právníkovi navrhovaného kupujícího, může být velmi riskantní a může vám ve finále přinést mnoho nechtěných komplikací a vysokých nákladů.

Právník s adekvátními zkušenostmi dokáže připravit kupní smlouvu, která ochrání vaše zájmy a minimalizuje rizika spojená s realitní transakcí. Bez zkušeností a znalostí v oblasti realitního práva se v kupní smlouvě mohou objevit chyby, které by mohly být zamítnuty katastrem nemovitostí a mohly by vést k dalším problémům.

Proto je naprosto nezbytné najmout si vlastního právníka, který bude mít zájem na tom, aby kupní smlouva byla kvalitní a ochranná. Pokud máte k dispozici osobního právníka, který vám pomáhal s jinými záležitostmi, nemusí být nutně ideální pro přípravu kupní smlouvy. Proto doporučujeme vyhledat odborníka specializujícího se na realitní právo, který vám může poskytnout profesionální poradenství a smlouvu připravit s maximální precizností.

19. Zástavní smlouvy

Pokud plánujete prodat svou nemovitost, je důležité vědět, že přibližně 70 % kupujících financuje nákup prostřednictvím hypotéčního úvěru a tedy i zástavní smlouvy budou neodmyslitelnou součástí transakce. Banky nikdy nevyplatí peníze z hypotéčního úvěru bez zástavní smlouvy, která je podána na katastru nemovitostí.

Jako prodávající budete muset uzavřít zástavní smlouvu s bankou, aby hypotéční úvěr kupujícího byl kryt a aby byla vaše nemovitost zapsána v katastru nemovitostí. Teprve poté můžete uzavřít kupní smlouvu na byt.

I když se může zdát logické, aby kupující uzavřel zástavní smlouvu s bankou sám, je to v praxi nepraktické a rizikové. Banka totiž bude ochotna vyplatit peníze až poté, co bude nemovitost zapsána v katastru na nového vlastníka a bude vyznačena plomba s podáním návrhu na vklad zástavní smlouvy do katastru nemovitostí. Pokud byste takovou transakci zvolili a kupující by náhle zemřel nebo se něco podobného stalo, mohlo by to vést k časově náročnému a složitému dědickému řízení.

Proto je nejlepší řešení, aby zástavní smlouvu uzavřel prodávající a takto zastavenou nemovitost převedl na kupujícího. Banka pak vyplatí peníze do úschovy na základě plomby, která je vyznačena na listu vlastnictví a zároveň podává návrh na vklad zástavní smlouvy do katastru.

Abyste byli v obraze, co je to zástavní právo a jaké jsou možnosti jeho zcizení, tak pro vás připravujeme samostatný článek na tuto problematiku. V každém případě je důležité pečlivě zvážit, jaký postup zvolit při prodeji nemovitosti a zajistit tak bezproblémový a bezpečný průběh transakce.

19. Úschova kupní ceny

Zajištění bezpečné úschovy kupní ceny je jedním z nejdůležitějších kroků při realitní transakci. Pokud se tuto otázku nezvládnete řádně vyřešit, může se to pro vás stát nejen finanční, ale i emocionální noční můrou.

Existuje několik možností, jak zajistit bezpečnou úschovu kupní ceny, ale každá z nich má svá specifika a rizika. Můžete si vybrat mezi tím, že svěříte kupní cenu do rukou advokáta, notáře, banky, nebo libovolné třetí strany.

Avšak, jak poznat, která z těchto možností bude pro vás tou správnou volbou? Jaké jsou nejčastější chyby, kterých se lidé dopouštějí při výběru a jaká jsou specifika jednotlivých způsobů úschovy? To vše se dozvíte v připravovaném článku "Jak bezpečně zajistit úschovu kupní ceny při prodeji nemovitosti", který vám pomůže vybrat nejbezpečnější a nejvýhodnější způsob, jak svěřit kupní cenu do bezpečných rukou a ušetřit se tak finančních a emocionálních stresů.

20. Revizní zprávy

Revizní zprávy jsou důležitým nástrojem při prodeji nemovitosti.  Ještě předtím, než nemovitost předáte vám doporučujeme nechat zpracovat detailní kontroly elektroinstalace a elektrozařízení.

Zašleme vám přehled důležitých kontrolních zpráv, které byste měli zvážit pro svou vlastní ochranu. Informujeme vás také o potenciálních rizicích, která mohou nastat v případě, že tyto zprávy nebudou zpracovány.

21. Předání nemovitosti

Při předávání nemovitosti zajistěte písemnou dokumentaci ve formě protokolu, ve kterém bude zaznamenán aktuální stav nemovitosti, stav jednotlivých služeb jako plyn, elektřina a voda.

Při uzavření kupní smlouvy předejte kupujícímu certifikát o energetické efektivitě budovy (PENB), pokud jste tak neučinili dříve. V případě prodeje domu také předejte kupujícímu stavební dokumentaci. Poskytněte kupujícímu jeden originál technické zprávy k nemovitosti a nechte si předání potvrdit.

Zajistěte předání klíčů a všech nezbytných kontaktů, které kupující může potřebovat, například na odpovědné osoby z vlastnického společenství, bytového družstva či správcovské firmy. Nejvhodnější bude, pokud kupujícího představíte přímo těmto zodpovědným pracovníkům. Náš tým vám pomůže zajistit všechny potřebné dokumenty a zorganizovat předání tak, aby bylo pro všechny strany pohodlné a bezproblémové.

22. Převod smluv s dodavateli

Pokud máte uzavřené smlouvy s dodavateli, je důležité zajistit, aby byly převedeny na nového majitele. Domluvte se s kupujícím na změně dodavatelů pro jednotlivá média. Nejlepší variantou je navštívit společně s kupujícím každého z dodavatelů a uskutečnit převod. Tímto způsobem si zajistíte jistotu, že kupující převedl všechny odběry na své jméno. Náš tým vám pomůže s převodem smluv a poradí vám, jakým způsobem postupovat.

23. Odhlášení z daně z nemovitostí

Po prodeji nemovitosti je důležité se také postarat o odhlášení z daně z nemovitostí. Tuto povinnost mají obvykle noví vlastníci, ale může se stát, že se to prodávajícímu zapomene a následně bude stále platit daně za nemovitost, kterou již nevlastní. Proto je důležité toto odhlášení řádně zpracovat a potvrdit, aby se tato situace nevyskytla. Poradíme vám, jak postupovat s odhlášením a nebo to uděláme za vás.

Kontaktujte nás a dejte nám vědět, jak vám můžeme pomoci s prodejem vaší nemovitosti. Jsme připraveni vám poskytnout kvalitní služby a pomoci vám při každém kroku.